Impuestos del alquiler para no residentes
Tener una vivienda alquilada en territorio español siendo no residente genera obligaciones fiscales concretas que no se parecen en nada a las del propietario residente. Tipo de gravamen distinto, formularios distintos, periodicidad distinta y un margen mucho más estrecho para deducir gastos.
La pieza central es el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) y su declaración a través del Modelo 210. Pero alrededor hay matices clave: si tributas como UE o no UE, si alquilas como vivienda habitual o como alquiler turístico, qué hacer los meses sin alquilar, y qué pasa cuando el inquilino es una empresa que retiene.
En este artículo desmontamos el modelo fiscal del alquiler no residente con la operativa real: cómo se calcula, qué se puede deducir, cuándo se presenta y dónde están los errores que más cuestan.
📑 En este artículo
- Cómo tributa el alquiler de un no residente
- Diferencias de tributación entre no residente UE y no UE
- Gastos deducibles en el alquiler para no residentes
- Modelo 210 trimestral para el alquiler no residente
- Alquiler turístico siendo no residente
- Qué pasa con los meses en que la vivienda no está alquilada
- Retención del inquilino persona jurídica al no residente
- Errores que comete un no residente al declarar el alquiler
🏠 Cómo tributa el alquiler de un no residente
Un no residente que percibe rentas por alquilar un inmueble en territorio español tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). No declara por IRPF como hace el propietario residente, ni puede acogerse a sus reducciones.
Régimen general del IRNR sobre alquiler
– Base imponible: importe bruto del alquiler.
– Tipo de gravamen: 19% si el contribuyente reside en UE, Islandia o Noruega. 24% para el resto.
– Periodicidad: declaración trimestral en Modelo 210 cuando hay alquiler activo.
– Sin reducción del 60% del IRPF (esa reducción solo aplica a residentes).
Cuándo nace la obligación
Desde el primer euro de alquiler. El no residente no tiene ningún umbral mínimo de exención: cobre 200€ al mes o 2.000€ al mes, presenta Modelo 210 por las rentas devengadas en cada trimestre. Si la vivienda alterna meses alquilados y meses sin alquilar, conviven dos figuras distintas (renta real y renta imputada) que se declaran por separado.
Si quieres llevar la operativa anual sin sorpresas, conviene apoyarse en una asesoría fiscal para no residentes que coordine el calendario trimestral, las retenciones del inquilino y la posible plusvalía si decides vender.
🌐 Diferencias de tributación entre no residente UE y no UE
El IRNR aplica un trato sensiblemente diferente según el país de residencia fiscal del propietario. La frontera es la pertenencia al Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información tributaria.
Residentes UE, Islandia o Noruega
– Tipo: 19% sobre el rendimiento neto.
– Sí pueden deducirse los gastos directamente relacionados con la actividad de alquiler.
– Resultado fiscal habitual: tributación moderada, con caída sensible si los gastos son altos.
Residentes en tercer país (UK, USA, Suiza, países LATAM, etc.)
– Tipo: 24% sobre el rendimiento bruto.
– No pueden deducirse gastos: tributan sobre el alquiler íntegro percibido.
– Resultado fiscal habitual: tributación notablemente más alta para el mismo alquiler bruto.
El caso post-Brexit del propietario británico
Desde 2021 los residentes en Reino Unido pasaron a tributar al 24% sin derecho a deducir gastos. Es uno de los cambios menos avisados: muchos propietarios británicos siguen aplicando el régimen anterior por inercia y declaran mal el alquiler año tras año.
El tratado de doble imposición entre el país de residencia y España permite, en su caso, compensar parte del impuesto pagado aquí en la declaración del país de origen. Pero la obligación en España no desaparece: el IRNR se devenga igual.
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Solo los residentes en UE, Islandia o Noruega pueden restar gastos del alquiler antes de aplicar el tipo del 19%. Bien aplicados, reducen sensiblemente la base imponible. Estos son los principales.
1️⃣ Intereses del préstamo hipotecario
Los intereses de la hipoteca de la vivienda alquilada son deducibles en la parte proporcional al alquiler. No se deduce el capital amortizado, solo los intereses pagados durante el periodo en que la vivienda estuvo arrendada.
2️⃣ IBI, basuras y tasas locales
Cuotas del ayuntamiento que paga el propietario. Deducibles íntegramente en proporción a los meses alquilados durante el año.
3️⃣ Cuotas de comunidad de propietarios
Gastos ordinarios de comunidad asumidos por el propietario. Si la comunidad aprueba derramas, también son deducibles en su parte correspondiente.
4️⃣ Seguros del inmueble
Seguro de hogar, seguro de impago de alquiler y seguro de responsabilidad civil. Deducibles en la parte proporcional al periodo alquilado.
5️⃣ Reparaciones y conservación
Pintura, fontanería, sustitución de electrodomésticos averiados, reparaciones generales. Lo que sería una ampliación o mejora (cocina nueva, baño nuevo completo) no es gasto, es inversión: se amortiza a lo largo de varios años.
6️⃣ Amortización del inmueble y mobiliario
Amortización del 3% anual sobre el mayor entre el valor catastral de construcción y el coste de adquisición de la construcción. Para mobiliario y electrodomésticos, amortización del 10% anual sobre su coste.
7️⃣ Honorarios profesionales y publicidad
Comisiones de inmobiliaria, honorarios de abogado o asesor fiscal, publicidad del alquiler en portales. Todos en proporción al periodo alquilado dentro del año.
📋 Modelo 210 trimestral para el alquiler no residente
Si tienes una visión completa del Modelo 210 más allá del caso de alquiler, también puedes consultar nuestro artículo de referencia sobre Modelo 210 para declarar rentas de no residentes. Aquí entramos solo en el supuesto específico de alquiler.
Periodicidad
La declaración del alquiler se presenta de forma trimestral, agrupando las rentas devengadas durante el trimestre natural. Es opcional agrupar varios inmuebles en una sola declaración, o presentar uno por inmueble.
Plazos
– Primer trimestre (enero-marzo) → del 1 al 20 de abril.
– Segundo trimestre (abril-junio) → del 1 al 20 de julio.
– Tercer trimestre (julio-septiembre) → del 1 al 20 de octubre.
– Cuarto trimestre (octubre-diciembre) → del 1 al 20 de enero del año siguiente.
Domiciliación bancaria
Si quieres domiciliar el pago, el plazo termina antes (habitualmente el día 15 del mes correspondiente). La domiciliación solo está disponible si tienes una cuenta bancaria en territorio SEPA a tu nombre.
Identificación del declarante
El no residente necesita NIE para presentar Modelo 210. Si no lo tiene, debe obtenerlo previamente. La presentación puede hacerla un representante fiscal con poder otorgado, lo que evita al no residente certificados digitales y desplazamientos.
🏖️ Alquiler turístico siendo no residente
Si tu vivienda se alquila por días o semanas a turistas, la calificación fiscal cambia y, con ella, las obligaciones. No basta con presentar Modelo 210: pueden aparecer obligaciones de IVA y de actividad económica.
Alquiler turístico sin servicios hoteleros
Es el caso más habitual: alquilas el inmueble por días a turistas sin prestarles servicios extra (no hay limpieza diaria, no hay recepción, no hay cambio de toallas a media estancia). Tributa como rendimiento del capital inmobiliario en IRNR. Sin IVA. Modelo 210 trimestral como en el alquiler convencional.
Alquiler turístico con servicios hoteleros
Si prestas servicios propios de hotel (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, restauración, recepción), pasa a ser actividad económica. Tributación como tal en IRNR, IVA al 10%, alta como autónomo en algunos casos. La línea es fina y conviene revisar bien antes de empezar.
Plataformas y Modelo 179
Las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) reportan tus ingresos a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 179. Hacienda los cruza con tu Modelo 210. Si declaras menos de lo que la plataforma ha informado, salta aviso automático.
Para un no residente con vivienda turística, la operativa fiscal anual es más densa: declaraciones trimestrales, posible obligación de IVA, registro turístico autonómico, IBI y, si vendes, plusvalía. Todo se gestiona desde fuera del país con representante fiscal.
🏚️ Qué pasa con los meses en que la vivienda no está alquilada
El IRNR no se "pausa" cuando el inmueble está vacío. Los meses en los que la vivienda no está alquilada generan una obligación distinta: la renta imputada, que tributa una vez al año.
Renta imputada del inmueble vacío
Por los meses sin alquilar, se imputa un rendimiento ficticio equivalente al 2% del valor catastral (1,1% si el catastro ha sido revisado en los últimos 10 años). Sobre ese importe se aplica el tipo IRNR (19% UE / 24% no UE).
Año mixto: meses alquilados y meses vacíos
Cuando la vivienda alterna periodos alquilados y vacíos, conviven las dos figuras:
– Por los meses alquilados → Modelo 210 trimestral con la renta real cobrada.
– Por los meses vacíos → Modelo 210 anual con la renta imputada (1,1% / 2% del valor catastral, prorrateado por días sin alquilar).
Plazo de la renta imputada
Se presenta durante todo el año natural siguiente. Es decir, la renta imputada del año 2024 se puede presentar en cualquier momento de 2025, hasta el 31 de diciembre. Esta flexibilidad la diferencia del Modelo 210 trimestral, que sí tiene plazos cortos.
💼 Retención del inquilino persona jurídica al no residente
Cuando el inquilino es una empresa o autónomo que alquila la vivienda con destino a actividad económica (oficina, despacho, vivienda para empleados de la empresa), nace una obligación adicional: la retención.
Quién retiene
El inquilino, si es empresa o autónomo en estimación directa, está obligado a retener un porcentaje del alquiler bruto en cada pago al propietario no residente. Esa retención la ingresa el inquilino directamente en Hacienda mediante Modelo 216.
Porcentaje de retención
– 19% si el propietario reside en UE, Islandia o Noruega.
– 24% si reside en tercer país.
Cómo afecta al propietario
El propietario sigue obligado a presentar Modelo 210 trimestral. En la declaración descuenta las retenciones que el inquilino le practicó. El resultado puede ser a cero, a pagar o a devolver (si gastos deducibles superan el rendimiento).
Justificantes del inquilino
El inquilino debe entregar al propietario, anualmente, un certificado de retenciones (Modelo 296 informativo). Sin ese documento, el propietario no puede acreditar las retenciones soportadas en su Modelo 210. Es una pieza que muchos olvidan reclamar.
🚨 Errores que comete un no residente al declarar el alquiler
La mayoría de errores no son de mala fe: son de desconocimiento del régimen IRNR y de cómo cambia respecto al de un residente. Estos son los más caros.
1️⃣ No declarar los meses vacíos
Asumir que si no se cobra alquiler, no hay nada que declarar. La renta imputada por los meses sin alquilar es obligación independiente y se cruza con el catastro. Hacienda detecta el inmueble sin declaración y emite paralela con recargo.
2️⃣ Aplicar la reducción del 60%
Esa reducción solo aplica a propietarios residentes que declaran por IRPF. Un no residente que la aplica está infraingresando IRNR y queda expuesto a comprobación.
3️⃣ Deducir gastos siendo no residente fuera de UE
Tras Brexit, muchos propietarios británicos siguen aplicando deducciones que ya no les corresponden. Lo mismo pasa con residentes en USA, Suiza o LATAM. Tributan sobre rendimiento bruto sin deducciones.
4️⃣ No incluir las retenciones del inquilino
Si el inquilino es empresa y retiene cada mes, el propietario debe descontar esas retenciones en su Modelo 210. Si no lo hace, paga dos veces el mismo IRNR.
5️⃣ Ignorar el cruce con Airbnb / Booking
Las plataformas reportan Modelo 179. La AEAT cruza con Modelo 210. Si declaras menos, la diferencia salta automáticamente y llega como propuesta de liquidación.
Si quieres revisar la situación fiscal de tu inmueble sin sorpresas y dejar la operativa anual en manos de un equipo bilingüe que coordine trimestres, imputada y retenciones, contamos con un servicio especializado en Modelo 210 orientado precisamente a propietarios no residentes.
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💬 Hablar con el Club por WhatsApp❓ Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto paga un no residente por alquilar su vivienda?
El IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). El tipo aplicable es 19% si reside en UE, Islandia o Noruega, o 24% si reside en cualquier otro país. Se declara mediante el Modelo 210 con periodicidad trimestral mientras la vivienda esté alquilada.
¿Puede un no residente deducir gastos del alquiler?
Solo si reside en un país de la UE, en Islandia o en Noruega. En ese caso puede deducir intereses de hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del inmueble (3% anual sobre valor de construcción) y honorarios profesionales. Si reside en tercer país, tributa sobre el alquiler bruto sin deducción posible.
¿Tengo que declarar si la vivienda está vacía todo el año?
Sí. La renta imputada por vivienda no alquilada es obligación independiente del Modelo 210 trimestral. Se imputa el 1,1% del valor catastral (si el catastro está revisado en los últimos 10 años) o el 2% en otro caso, y sobre ese importe se aplica el 19% o 24% según el país de residencia. Se presenta una vez al año en cualquier momento del año siguiente.
¿Cómo afecta Brexit al propietario británico?
Desde 2021, los residentes en Reino Unido tributan en IRNR como no UE: tipo del 24% sobre el alquiler bruto, sin posibilidad de deducir gastos. Es uno de los cambios menos comunicados y muchos propietarios británicos siguen declarando como si fueran UE, lo que les expone a comprobación y a recargos cuando Hacienda regulariza.
¿El alquiler turístico tributa igual que el convencional?
Depende de si prestas servicios hoteleros. Sin servicios extra (solo cesión del inmueble), tributa como rendimiento del capital inmobiliario por IRNR, sin IVA, Modelo 210 trimestral como el alquiler convencional. Con servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, restauración, recepción), pasa a actividad económica: IVA al 10% y tributación distinta. La línea es fina y conviene revisar antes de empezar.
¿Quién paga si el inquilino es una empresa?
El inquilino persona jurídica retiene un porcentaje del alquiler bruto en cada pago (19% o 24% según país de residencia del propietario) y lo ingresa directamente en Hacienda con Modelo 216. El propietario sigue obligado a presentar Modelo 210 trimestral, descontando las retenciones soportadas. El inquilino entrega al propietario certificado anual de retenciones para que pueda acreditarlas.
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