Comprar vivienda en España siendo extranjero
Comprar una casa en España siendo extranjero es perfectamente posible y muy habitual, sobre todo en la Costa Blanca, donde cada año miles de británicos, alemanes, holandeses, belgas y nórdicos adquieren su vivienda al sol. Pero el proceso fiscal tiene capas que conviene entender antes de firmar nada.
No hablamos solo del precio de la casa. Hablamos de impuestos de compra, gastos de notaría y registro, financiación adaptada a no residentes y, sobre todo, de las obligaciones fiscales que tendrás cada año una vez la propiedad sea tuya.
Te contamos qué impuestos pagas al comprar según el tipo de vivienda, qué gastos asociados asumirás, cuánto te financia un banco español si no resides aquí, y qué tributos recurrentes te tocarán después. Todo con un objetivo: que compres con los números claros y sin sorpresas.
Spoiler: el impuesto que más se olvida no es el de la compra, es uno anual que muchos extranjeros descubren tarde.
🔎 Índice del artículo
👉 Lo primero: NIE, residente o no residente y qué cambia
👉 Qué impuestos pagas al comprar: ITP, IVA y AJD
👉 Vivienda nueva frente a segunda mano: la diferencia fiscal
👉 Gastos asociados a la compraventa más allá de los impuestos
👉 Financiación para no residentes: cuánto te presta un banco
👉 Tus obligaciones fiscales cada año después de comprar
👉 La renta imputada: el impuesto que casi todos olvidan
👉 Errores típicos del comprador extranjero y cómo evitarlos
👉 Preguntas frecuentes
🔹 Lo primero: NIE, residente o no residente y qué cambia
Antes de mirar impuestos, dos conceptos que lo condicionan todo.
🪪 1. El NIE es obligatorio
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para comprar. Sin él no puedes firmar la escritura, pagar los impuestos ni abrir cuenta bancaria a tu nombre.
Es un trámite previo que debes tener resuelto antes de la compra. No es un impuesto ni una autorización de residencia: es simplemente tu identificador fiscal en España como extranjero.
🌍 2. Residente fiscal o no residente: no es lo mismo
Puedes comprar vivienda en España tanto si eres residente fiscal como si no lo eres. Pero el tratamiento fiscal posterior cambia mucho.
– Residente fiscal en España: vives aquí más de 183 días al año o tienes aquí tu centro de intereses económicos. Tributas por tu renta mundial.
– No residente fiscal: vives fuera y compras una segunda residencia o vivienda vacacional. Tributas solo por tus rentas españolas.
💡 3. Por qué importa esta distinción al comprar
La compra en sí paga los mismos impuestos seas residente o no. La diferencia está en lo que viene después: las obligaciones anuales, los modelos a presentar y los tipos aplicables varían según tu condición.
El comprador no residente tiene un calendario fiscal propio que mucha gente desconoce hasta que llega el primer aviso. Lo vemos a diario en nuestra asesoría para expatriados y no residentes: la compra va bien, pero las obligaciones posteriores pillan por sorpresa.
Aclarado esto, vamos a los impuestos de la compra.
💜 Qué impuestos pagas al comprar: ITP, IVA y AJD
El impuesto principal de la compra depende de un único factor: si la vivienda es nueva o de segunda mano.
🏠 1. Vivienda de segunda mano: ITP
Si compras una vivienda usada (segunda o posterior transmisión), pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Es un impuesto autonómico, así que el tipo depende de la comunidad. En la Comunidad Valenciana (donde está la Marina Alta) el tipo general ronda el 10% del precio de compra.
El ITP no lleva IVA ni AJD añadidos: es el único impuesto de transmisión en este caso.
🏗️ 2. Vivienda nueva: IVA + AJD
Si compras vivienda nueva directamente al promotor (primera transmisión), pagas dos impuestos:
– IVA: 10% sobre el precio de la vivienda (21% si es local comercial o suelo).
– AJD (Actos Jurídicos Documentados): en torno al 1,5% en la Comunidad Valenciana.
La plaza de garaje y el trastero comprados junto a la vivienda van al 10% de IVA si están en la misma escritura, hasta un máximo de dos plazas.
📋 3. Resumen rápido del impuesto de compra
– Vivienda usada en Comunidad Valenciana: ≈10% ITP.
– Vivienda nueva: 10% IVA + ≈1,5% AJD.
– Local comercial o suelo: 21% IVA + AJD.
El tipo concreto puede variar por comunidad autónoma y por circunstancias personales (familia numerosa, jóvenes, vivienda protegida). Conviene confirmar el tipo aplicable a tu caso antes de presupuestar.
💬 Si estás a punto de comprar en la Costa Blanca y quieres los números claros antes de firmar, te ayudamos a calcularlos.
Escríbenos por WhatsApp🌃 Vivienda nueva frente a segunda mano: la diferencia fiscal
Más allá del impuesto, comprar nuevo o usado cambia varios aspectos prácticos que conviene tener en el radar.
🏗️ 1. La vivienda nueva
– Pagas IVA (10%) + AJD (≈1,5%).
– El IVA va directo a Hacienda a través del promotor.
– Suele entregarse lista para entrar, con garantías de obra.
– El precio suele ser más alto, pero los gastos de mantenimiento iniciales son menores.
Para el comprador extranjero la vivienda nueva tiene una ventaja: menos sorpresas estructurales y documentación más ordenada.
🏠 2. La vivienda de segunda mano
– Pagas ITP (≈10% en Comunidad Valenciana).
– El precio de partida suele ser más ajustable y negociable.
– Puede requerir reformas, lo que suma coste posterior.
– Es clave revisar cargas, deudas de comunidad e IBI pendientes antes de firmar.
⚠️ 3. El detalle de las cargas ocultas
En la segunda mano hay que comprobar antes de la firma:
– Que la vivienda esté libre de hipotecas o embargos (nota simple del Registro).
– Que no haya deudas pendientes con la comunidad de propietarios.
– Que el IBI esté al corriente de pago.
– Que no existan derramas aprobadas pendientes de pagar.
Aquí viene un matiz importante.
El comprador responde de las deudas de comunidad del año en curso y los tres anteriores, aunque las generara el vendedor. Por eso la revisión previa no es opcional.
🌊 Gastos asociados a la compraventa más allá de los impuestos
El impuesto de compra no es el único coste. Hay una serie de gastos asociados que conviene presupuestar desde el principio.
📋 1. Los gastos fijos de cualquier compraventa
– Notaría: la escritura pública de compraventa.
– Registro de la Propiedad: la inscripción de la vivienda a tu nombre.
– Gestoría: tramitación de impuestos e inscripción, si la contratas.
– Asesoría fiscal y jurídica: revisión del proceso y de tu situación particular.
🏦 2. Gastos extra si hay hipoteca
– Tasación de la vivienda exigida por el banco.
– Comisión de apertura del préstamo, si la hay.
– El AJD de la hipoteca lo asume el banco desde 2018.
💰 3. Cuánto sumar al precio de la vivienda
Como referencia orientativa, conviene reservar un porcentaje adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos:
– Vivienda de segunda mano: en torno al 11-13% adicional.
– Vivienda nueva: en torno al 12-14% adicional.
Es un cálculo de partida. La cifra exacta depende del precio, la comunidad autónoma y si hay financiación. Por eso es recomendable hacer el número fino antes de comprometerte con una oferta.
🌍 4. La cuenta bancaria española
Aunque no es obligatoria, tener una cuenta en un banco español facilita mucho la operativa: domiciliar el IBI, los suministros, la comunidad y, si la hay, la hipoteca. La mayoría de compradores extranjeros la abren antes de la firma.
🔹 Financiación para no residentes: cuánto te presta un banco
Los bancos españoles financian compra de vivienda a no residentes, pero con condiciones distintas a las de un residente.
🏦 1. Porcentaje de financiación
– Residente fiscal en España: hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos).
– No residente: habitualmente entre el 60% y el 70% del valor.
Esto significa que un comprador no residente necesita aportar de entrada en torno al 30-40% del precio, más los impuestos y gastos.
📋 2. Documentación que pide el banco
– Justificantes de ingresos del país de origen (nóminas, declaraciones).
– Extractos bancarios recientes.
– Certificado de deudas o historial crediticio del país de residencia.
– NIE y pasaporte.
La documentación extranjera a veces requiere traducción jurada y apostilla. Conviene preguntarlo al banco con antelación.
💡 3. Diferencias de condiciones
Las hipotecas a no residentes suelen tener un tipo de interés ligeramente superior y plazos algo más cortos. Cada banco aplica su política, así que comparar ofertas merece la pena.
🎯 Regla práctica
Antes de buscar vivienda, conviene tener clara tu capacidad de financiación real como no residente. Saber cuánto te presta el banco define tu presupuesto efectivo y evita enamorarte de una casa fuera de tu alcance.
💜 Tus obligaciones fiscales cada año después de comprar
Aquí está la parte que más se descuida. Comprar es un acto puntual. Tener la vivienda genera obligaciones recurrentes año tras año.
🏛️ 1. El IBI y las tasas locales
– IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal anual, lo pagan todos los propietarios.
– Tasa de basuras y otras tasas locales según el municipio.
Se pueden domiciliar en tu cuenta española para no estar pendiente de plazos.
📄 2. El Modelo 210 si eres no residente
Si no eres residente fiscal en España, tu obligación estrella es el Modelo 210. Y tiene dos escenarios:
– Vivienda de uso propio (no la alquilas): tributas por la renta imputada (lo vemos en el bloque siguiente).
– Vivienda alquilada: tributas por los ingresos del alquiler.
💰 3. El Impuesto sobre el Patrimonio
Si el valor de tu patrimonio en España supera el mínimo exento de tu comunidad autónoma, puede aplicarte el Impuesto sobre el Patrimonio. Para no residentes solo computa el patrimonio situado en España.
La gestión de todas estas obligaciones es exactamente lo que cubrimos en nuestra asesoría fiscal para no residentes, porque el calendario y los modelos cambian respecto a un residente.
📋 4. Resumen del calendario del propietario no residente
– IBI: anual, vía municipio.
– Modelo 210: anual (uso propio) o trimestral (alquiler).
– Impuesto sobre el Patrimonio: anual, si superas el umbral.
– Tasas locales: según municipio.
🌃 La renta imputada: el impuesto que casi todos olvidan
Este es el spoiler del principio. El impuesto que pilla por sorpresa a más compradores extranjeros.
💡 1. Qué es la renta imputada
Hacienda entiende que una segunda vivienda a tu disposición (aunque no la alquiles ni generes ingresos con ella) te produce un beneficio teórico por el simple hecho de poder usarla.
Sobre ese beneficio teórico hay que tributar. Es la llamada imputación de rentas inmobiliarias.
📊 2. Cómo se calcula
– La base es un porcentaje del valor catastral de la vivienda: 1,1% si el valor catastral está revisado, o 2% si no lo está.
– Sobre esa base se aplica el tipo del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
– El tipo es del 19% para residentes en la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y del 24% para el resto.
📄 3. Cómo y cuándo se declara
– Se declara con el Modelo 210.
– Para la vivienda de uso propio, la presentación es anual.
– El plazo va a lo largo del año natural siguiente al que se imputa la renta.
⚠️ 4. Por qué genera tantos sustos
Mucho comprador extranjero compra su casa de vacaciones, paga los impuestos de la compra y cree que ya está. Dos o tres años después le llega un aviso de Hacienda reclamando la renta imputada no declarada de los ejercicios anteriores.
No es una multa abusiva ni un drama: es un impuesto que existía desde el principio y que simplemente no se declaró. Pero genera más de un disgusto evitable.
La buena noticia: es un importe modesto y fácil de gestionar si se hace cada año desde el primero.
🌊 Errores típicos del comprador extranjero y cómo evitarlos
Cerramos con los fallos que más se repiten. Conocerlos de antemano te ahorra disgustos.
⚠️ 1. No presupuestar los impuestos y gastos
Calcular solo el precio de la vivienda y olvidar el 11-14% adicional de impuestos y gastos es el error número uno. Se firma la compra y falta liquidez para los impuestos.
⚠️ 2. Olvidar la renta imputada
Ya lo hemos visto. Comprar y desentenderse del Modelo 210 anual es la fuente de avisos más común para no residentes.
⚠️ 3. No revisar cargas en la segunda mano
Comprar sin nota simple actualizada del Registro ni comprobar deudas de comunidad puede salir caro. El comprador hereda ciertas deudas pendientes.
⚠️ 4. Confundir comprar con residir
Comprar una vivienda no te convierte en residente fiscal ni te da derecho de residencia. Son cosas distintas. La residencia depende de tu situación personal, no de tener una propiedad.
⚠️ 5. No contar con asesoría desde el principio
Resolver la fiscalidad después de firmar siempre es más caro y más lento que planificarla antes. Contar con una asesoría especializada en no residentes desde antes de la compra evita la mayoría de estos errores.
🎯 La conclusión
Comprar vivienda en España siendo extranjero es seguro y habitual. La clave no está en la compra en sí, que es sencilla, sino en tener claras las obligaciones que vienen después. Con los números bien hechos desde el principio, el proceso es limpio y sin sobresaltos.
💡 Si vas a comprar en España y quieres dejar resuelta la fiscalidad desde el día uno, te acompañamos en todo el proceso.
Escríbenos por WhatsApp❓ Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente en España para comprar una vivienda?
No. Cualquier extranjero puede comprar vivienda en España sin ser residente, tanto si vive dentro como fuera de la UE. Lo único imprescindible es tener el NIE (Número de Identidad de Extranjero), que es tu identificador fiscal y no implica residencia. Comprar una vivienda tampoco te otorga derecho de residencia: son trámites completamente independientes.
¿Cuántos impuestos se pagan al comprar una casa en España?
Depende del tipo de vivienda. La de segunda mano paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en torno al 10% en la Comunidad Valenciana. La vivienda nueva paga IVA del 10% más AJD de alrededor del 1,5%. A esos impuestos hay que sumar gastos de notaría, registro y gestoría, por lo que conviene reservar entre un 11% y un 14% adicional sobre el precio de compra.
¿Qué diferencia fiscal hay entre comprar vivienda nueva y de segunda mano?
La vivienda de segunda mano tributa por ITP (un único impuesto autonómico, en torno al 10% en la Comunidad Valenciana). La vivienda nueva tributa por IVA (10%) más AJD (aproximadamente 1,5%). En la práctica, el coste fiscal total es similar, pero el tipo aplicable y los modelos varían. Las plazas de garaje y locales nuevos tienen un IVA distinto, del 21%.
¿Cuánto financia un banco español a un comprador no residente?
Los bancos españoles suelen financiar entre el 60% y el 70% del valor de tasación o compra a no residentes, frente al 80% habitual para residentes. Esto implica aportar de entrada en torno al 30-40% del precio más los impuestos y gastos. La documentación de ingresos del país de origen a veces requiere traducción jurada y apostilla, conviene preguntarlo al banco con antelación.
¿Qué impuestos pago cada año si no vivo en la vivienda que compré?
Como no residente con vivienda de uso propio, pagas el IBI municipal y presentas el Modelo 210 por la renta imputada (un porcentaje del valor catastral, tributando al 19% si resides en la UE o al 24% en otros casos). Si superas el umbral, también el Impuesto sobre el Patrimonio. Si alquilas la vivienda, el Modelo 210 grava los ingresos del alquiler en lugar de la renta imputada.
¿Tengo que declarar la vivienda en España si soy no residente?
Sí. Aunque no la alquiles ni generes ingresos con ella, como no residente tienes que presentar el Modelo 210 cada año declarando la renta imputada de la vivienda de uso propio. Es el impuesto que más extranjeros olvidan y el que suele generar avisos de Hacienda años después. El importe es modesto y fácil de gestionar si se declara desde el primer ejercicio.