Tengo Airbnb: ¿tengo que darme de alta como autónomo? Guía fiscal 2025
🏡 Si tienes una vivienda en alquiler turístico, ya sea en Airbnb, Booking o Vrbo, y te preguntas si debes darte de alta como autónomo, no estás solo. Es una de las dudas más frecuentes entre propietarios particulares que gestionan su inmueble con o sin intermediarios.
En esta guía vamos a explicarte cuándo es obligatorio darse de alta como autónomo, qué dice Hacienda sobre este tipo de ingresos y cómo cumplir con la normativa sin morir en el intento. Además, te enlazamos a dos artículos clave para entender todo el panorama fiscal actual:
📚 Índice de contenidos
- ¿Cuándo considera Hacienda que tengo que ser autónomo?
- Tipos de ingresos por alquiler turístico: ¿cuáles tributan?
- ¿Qué epígrafe de actividad debo usar si me doy de alta?
- ¿Qué es el Modelo 179 y cómo afecta?
- Alternativas: ¿SL, alquiler como particular, o agencia?
- Casos reales: Gandía, Dénia, y gestión remota
- Habla con un asesor: analiza tu caso gratis
¿Cuándo considera Hacienda que tengo que ser autónomo? 🤔
La respuesta corta es: cuando realizas una actividad económica de forma habitual y con ánimo de lucro. Y alquilar una vivienda turística puede considerarse exactamente eso, dependiendo de cómo lo hagas.
Según la Dirección General de Tributos y varias resoluciones judiciales:
- ✅ No hace falta tener muchos ingresos: basta con que haya repetición.
- ✅ Da igual si no tienes una empresa: puedes estar obligado como persona física.
- ✅ El criterio es la profesionalidad: si haces publicidad, gestión de reservas, limpieza, check-in, etc.
Es decir, si solo alquilas tu casa durante 2 semanas en verano sin prestar servicios extra, podrías no ser autónomo. Pero si ofreces disponibilidad durante todo el año, atiendes clientes, gestionas entradas y salidas o subcontratas personal, estás actuando como profesional del sector turístico.
👉 En este caso, lo más probable es que Hacienda te exija estar dado de alta en el régimen de autónomos, además de cumplir con tus obligaciones fiscales.
Tipos de ingresos por alquiler turístico: ¿cuáles tributan?
En Hacienda no importa si cobras en efectivo, por transferencia o a través de plataformas como Airbnb o Booking. Todos los ingresos deben declararse, incluso si provienen de amigos o estancias esporádicas.
Aquí van algunos ejemplos de ingresos habituales que SÍ tributan:
- 📅 Ingresos por noches reservadas (aunque solo sea verano)
- 🧼 Servicios extra: limpieza, lavandería, cuna, desayuno
- 🚖 Gestión de traslados, check-in o atención al huésped
- 📦 Packs de bienvenida, alquiler de bicis o excursiones
La Agencia Tributaria considera que si estás generando estos ingresos, estás desarrollando una actividad económica. Por tanto, te puede exigir declarar el rendimiento neto, aplicar retenciones y emitir facturas.
Si aún no sabes cómo declarar correctamente este tipo de alquiler, te recomendamos leer también este artículo donde lo explicamos paso a paso con ejemplos reales en la zona de Gandía y Marina Alta:
👉 Cómo declarar tu alquiler turístico en Gandía o la Marina Alta
¿Qué epígrafe de actividad debo usar si me doy de alta?
Una de las dudas más frecuentes cuando decides darte de alta como autónomo por gestionar un alquiler turístico es qué epígrafe de IAE elegir. Y sí, elegir mal puede hacer que Hacienda o la Seguridad Social te pongan pegas.
Según los criterios actuales, los dos epígrafes más utilizados son:
- Epígrafe 861.1 – Alquiler de bienes inmuebles
- Epígrafe 685 – Alojamientos turísticos extrahoteleros
La diferencia clave está en los servicios que prestas:
- 🏘️ 861.1 si solo alquilas el inmueble sin prestar servicios hoteleros (ni limpieza entre clientes, ni atención personal).
- 🏨 685 si sí ofreces servicios similares a un hotel o gestionas múltiples alojamientos.
En caso de duda, es mejor consultar con un asesor fiscal especializado que analice tu caso concreto. Declarar bajo un epígrafe incorrecto puede acarrear inspecciones o ajustes retroactivos. 😓
👉 Desde Club Asesor Fiscal te ayudamos a elegir el epígrafe correcto, darte de alta y cumplir sin sustos: Ver asesoría para autónomos
¿Qué es el Modelo 179 y cómo afecta? 📄
El Modelo 179 es una declaración informativa trimestral que deben presentar las plataformas colaborativas como Airbnb, Booking o Vrbo, y que recoge todos los datos fiscales sobre los alojamientos turísticos que gestionan.
¿Qué significa eso para ti como propietario? Que Hacienda ya tiene todos los datos de tus reservas, ingresos brutos, fechas, clientes, e incluso si alquilas de forma particular o profesional.
No declarar tus ingresos sabiendo que están registrados en el Modelo 179 es como tirarte piedras al tejado fiscal. El cruce de datos ya es automático, y cada vez más preciso.
Te lo explicamos en detalle en este artículo que ya ha ayudado a decenas de propietarios a entender el alcance de este modelo:
👉 Qué es el Modelo 179 y cómo afecta a los propietarios de viviendas turísticas
✅ Conocerlo te permite adelantarte a problemas, declarar bien y evitar sustos innecesarios con Hacienda.
¿Hay alternativas a darte de alta como autónomo? 💼
Sí. Ser autónomo no es la única vía para gestionar una vivienda turística legalmente. Según tu volumen de ingresos, modelo de negocio y nivel de implicación, podrías optar por estructuras diferentes:
- 🏢 Constituir una SL si tienes más de un inmueble, ingresos crecientes o prefieres separar patrimonio personal y empresarial.
- 🧾 Tributar como particular si el alquiler es puntual, sin servicios y sin habitualidad (aunque deberás declarar en el IRPF).
- 🤝 Delegar en una agencia o gestoría y declarar como rendimiento del capital inmobiliario si tú no gestionas nada.
Cada opción tiene implicaciones fiscales distintas en cuanto a IVA, IRPF, obligaciones contables y riesgos. Y elegir mal puede salir caro.
👉 Si estás pensando en dar el salto y constituir tu propia SL para gestionar tu vivienda turística de forma profesional, te lo explicamos paso a paso aquí:
Cómo constituir una SL online
Casos reales: Gandía, Dénia y gestión remota desde el extranjero 🌍
A lo largo de 2023 y 2024, hemos asesorado a decenas de propietarios en Gandía, Dénia y localidades de la Marina Alta. Cada uno con un caso distinto, pero con un problema común: Hacienda no admite excusas.
Aquí van algunos ejemplos (reales y simplificados):
- 👩🦰 Beatriz, de Valencia, alquila su apartamento en Gandía solo en julio y agosto. No se da de alta como autónoma, pero declara todo en su IRPF. ✅ Legal, sin sobresaltos.
- 👨💻 Carlos, madrileño, gestiona dos pisos en Dénia desde su móvil. Usa Booking y externaliza limpieza. Se da de alta como autónomo y factura como actividad económica. ✅ Todo en regla.
- 🌍 Lucía, vive en Londres. Tiene un piso en Oliva Playa y lo gestiona su hermana. No declara nada. Resultado: requerimiento por Modelo 179. ❌ Multa y regularización.
Cada caso tiene matices. Por eso, la asesoría personalizada es clave. No basta con “ver qué hace tu vecino”. Lo que es legal para uno puede ser sancionable para otro.
👉 ¿Estás en una situación parecida? Escríbenos y analizamos tu caso sin compromiso. Solo así evitarás errores que salen caros.
¿Tienes un Airbnb y dudas fiscales? Habla con nosotros sin compromiso 🤝
No importa si alquilas en Gandía, Dénia, Altea o desde otra parte del mundo. Si tienes una vivienda turística y no sabes si debes darte de alta, declarar el IVA o cómo tributar tus ingresos, podemos ayudarte.
En Club Asesor Fiscal ofrecemos una primera consulta gratuita por email o WhatsApp para que entiendas tu situación fiscal real y tomes decisiones con tranquilidad.
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❓ Preguntas frecuentes sobre alquiler turístico y fiscalidad
¿Puedo alquilar mi vivienda turística sin ser autónomo?
Depende del volumen de actividad. Si alquilas esporádicamente sin servicios adicionales, podrías hacerlo como particular. Pero si la actividad es habitual o profesionalizada, Hacienda puede exigirte darte de alta como autónomo.
¿Qué pasa si no declaro mis ingresos de Airbnb?
Las plataformas como Airbnb están obligadas a informar a Hacienda mediante el Modelo 179. Si no declaras tus ingresos, pueden sancionarte con multas y recargos por omisión o fraude.
¿Qué epígrafe fiscal debo usar si me doy de alta como autónomo?
Normalmente el 861.1 si solo alquilas sin servicios, o el 685 si prestas servicios turísticos como limpieza, atención al huésped, etc. Pero es mejor analizar cada caso de forma personalizada.
¿Y si vivo en el extranjero pero alquilo en España?
Estás igualmente obligado a declarar esos ingresos en España. Hacienda cruza datos internacionales y puede detectar irregularidades mediante el Modelo 179 o convenios fiscales bilaterales.